マンション大規模修繕の流れ｜管理組合が知っておくべき基本

「そろそろうちのマンションも...」

築10年を過ぎると、管理組合の理事会で必ず話題に上がるのが「大規模修繕」です。

でも、初めての大規模修繕では、「何から手をつければいいの？」「どれくらい費用がかかるの？」と、わからないことだらけですよね。

今回は、マンションの大規模修繕について、計画の立て方から工事完了までの流れを、わかりやすくご説明します。

創業150年、数多くのマンション大規模修繕を手がけてきた三輪技建が、成功のポイントもお伝えします。

そもそも大規模修繕って何？

大規模修繕とは、マンションの建物全体を対象とした大がかりな修繕工事のことです。

主な工事内容

• 外壁の塗装・補修

• 屋上・ベランダの防水工事

• 鉄部の塗装

• タイルの補修

• シーリング（コーキング）の打ち替え

• 共用部の修繕

日常的な小修繕とは違い、マンション全体の機能と美観を回復させるための大切な工事です。

なぜ必要なの？

建物は時間とともに必ず劣化します。定期的に大規模修繕を行うことで、

• 建物の寿命を延ばす

• 資産価値を維持する

• 居住者の安全を守る

• 快適な住環境を保つ

といった効果があります。

一般的には、12〜15年周期で実施するのが理想とされています。

大規模修繕の流れ｜7つのステップ

大規模修繕は、計画から完了まで通常1年半〜2年かかります。余裕を持って準備を始めましょう。

ステップ1：準備・検討期間（6ヶ月前〜）

やること:

• 修繕委員会の立ち上げ

• 建物診断の実施

• 修繕積立金の確認

• おおまかな工事内容の検討

まずは、理事会や管理組合で修繕委員会を立ち上げます。専門知識を持つ委員を選ぶと、スムーズに進みやすいですよ。

そして、建物の現状を把握するために建物診断を行います。どこがどれくらい劣化しているのかを専門家にチェックしてもらいましょう。

ステップ2：設計・見積もり依頼（4〜6ヶ月前）

やること:

• 設計事務所やコンサルタントへの依頼（必要に応じて）

• 施工会社への見積もり依頼

• 修繕計画書の作成

建物診断の結果をもとに、具体的な修繕計画を立てます。

ポイント: 複数の施工会社から見積もりを取って比較しましょう。3〜5社程度が目安です。

価格だけでなく、

• 工事内容の詳細

• 施工実績

• アフターフォロー

• 担当者の対応

なども総合的に判断することが大切です。

ステップ3：総会での承認（3〜4ヶ月前）

やること:

• 区分所有者への説明

• 総会での決議

• 施工会社の決定

大規模修繕には多額の費用がかかるため、総会での承認が必要です。

区分所有者の皆さまに、

• なぜこの工事が必要なのか

• どんな工事をするのか

• 費用はいくらかかるのか

• 工事期間はどれくらいか

をわかりやすく説明しましょう。

準備のコツ: 説明会は複数回開催し、質問に丁寧に答えることで、理解と協力が得やすくなります。

ステップ4：工事前の準備（2〜3ヶ月前）

やること:

• 工事契約の締結

• 住民への工事説明会

• 近隣への挨拶

• 仮設工事の計画

施工会社が決まったら、いよいよ本格的な準備に入ります。

居住者の皆さまへは、

• 工事のスケジュール

• 生活への影響（騒音、洗濯物が干せない期間など）

• 駐車場の使用制限

• 緊急連絡先

などを詳しくお知らせしましょう。

ステップ5：工事開始（3〜6ヶ月間）

やること:

• 仮設足場の組み立て

• 下地補修

• 塗装工事

• 防水工事

• その他修繕工事

いよいよ工事が始まります。

工事中の管理組合の役割:

• 定期的な工事進捗の確認

• 住民からの問い合わせ対応

• 施工会社との連絡調整

工事中は、騒音や生活の不便さで、住民の方からの苦情や質問が寄せられることもあります。迅速かつ丁寧な対応を心がけましょう。

ステップ6：検査・確認

やること:

• 中間検査

• 完了検査

• 不具合の指摘と手直し

工事が完了したら、施工内容をしっかりチェックします。

確認ポイント:

• 仕様書通りに施工されているか

• 塗装にムラはないか

• 防水処理は適切か

• 共用部の仕上がりは良好か

気になる点があれば、遠慮なく指摘して手直しをしてもらいましょう。

ステップ7：引き渡し・アフターフォロー

やること:

• 最終検査

• 引き渡し

• 保証書の受け取り

• 定期点検の実施

工事が完了し、問題がなければ引き渡しです。

忘れずに受け取るもの:

• 保証書（通常、塗装は3〜5年、防水は5〜10年の保証）

• 工事記録写真

• 使用材料の資料

保証期間中は、定期点検を受けられることが多いので、しっかり活用しましょう。

大規模修繕の費用はどれくらい？

皆さんが一番気になるのが、やはり費用ですよね。

一般的な費用の目安

マンションの大規模修繕費用は、1戸あたり75万円〜150万円が相場です。

• 小規模マンション（30戸）: 2,250万円〜4,500万円

• 中規模マンション（50戸）: 3,750万円〜7,500万円

• 大規模マンション（100戸）: 7,500万円〜1億5,000万円

もちろん、建物の状態や工事内容によって変動します。

費用の内訳

• 仮設工事（足場など）: 約15〜20%

• 下地補修: 約10〜15%

• 塗装工事: 約25〜30%

• 防水工事: 約20〜25%

• その他（鉄部塗装、タイル補修など）: 約15〜20%

• 諸経費: 約10〜15%

• 
  

修繕積立金は足りる？

修繕積立金が不足している場合は、

• 一時金の徴収

• 借入

• 修繕積立金の値上げ

などの対策が必要になります。早めに資金計画を立てることが大切です。

大規模修繕を成功させる5つのポイント

1. 早めの準備を心がける

ギリギリになって慌てると、十分な検討ができません。2年前から準備を始めるのが理想です。

2. 複数社から見積もりを取る

1社だけの見積もりでは、適正価格かどうか判断できません。最低でも3社から見積もりを取りましょう。

3. 実績のある施工会社を選ぶ

大規模修繕の経験が豊富な会社を選ぶことが重要です。

チェックポイント:

• マンション大規模修繕の実績数

• 一級建築施工管理技士などの有資格者がいるか

• アフターフォロー体制は充実しているか

• 保証内容は明確か

4. 住民への説明を丁寧に

工事への理解と協力を得るために、説明会は複数回開催し、質問には丁寧に答えましょう。

5. 工事中の管理を怠らない

工事が始まったら、定期的に進捗を確認し、住民からの問い合わせにも迅速に対応しましょう。

私たち三輪技建にお任せください

三輪技建は、創業150年の歴史と実績を持つ、大規模修繕の専門会社です。

三輪技建の強み

1. 豊富な実績 墨田区、江戸川区、葛飾区など、東京都内で10,000件以上の施工実績があります。

2. 一級建築施工管理技士による管理 国家資格を持つプロが、診断から工事完了まで一貫して管理します。

3. 低コストを実現 中間マージンを一切挟まない流通システムで、高品質な工事を適正価格でご提供します。

4. 充実の保証とアフターフォロー 工事後も安心してお使いいただけるよう、しっかりとサポートします。

5. わかりやすい説明 専門用語をできるだけ使わず、わかりやすく丁寧にご説明します。

まずは無料の建物診断から

「うちのマンション、そろそろかな...」と思ったら、まずは建物診断から始めましょう。

私たち三輪技建では、無料の建物診断を行っています。

• 外壁の劣化状況

• 防水層の状態

• タイルの浮き

• 鉄部の錆

など、建物全体をしっかりチェックし、必要な修繕内容と概算費用をお伝えします。

「今すぐ工事しなくても大丈夫ですよ」とお伝えすることもあります。無理な営業は一切いたしませんので、どうぞお気軽にご相談ください。

まとめ

マンションの大規模修繕は、

1. 準備・検討 → 2. 設計・見積もり → 3. 総会承認 → 4. 工事前準備 → 5. 工事 → 6. 検査 → 7. 引き渡し

という流れで進みます。

成功のポイント:

• 早めの準備（2年前から）

• 複数社からの見積もり

• 実績のある施工会社選び

• 丁寧な住民説明

• 工事中の管理

大規模修繕は、マンションの資産価値を守り、住民の安全と快適さを保つための大切な投資です。

「どこから手をつければいいかわからない」「費用が心配」「信頼できる業者を探している」

そんなお悩みがあれば、まずは私たち三輪技建にご相談ください。

「雨漏りをなくし、憂いをなくす」をモットーに、皆さまの大切なマンションを、しっかりとお守りします。

この記事を書いた会社: 株式会社三輪技建（創業150年） 東京都知事許可（搬-4）第63758号 一級建築施工管理技士在籍

【お問い合わせ】 ウェブサイト: https://www.miwagiken.jp/ ※無料建物診断・お見積もり実施中